ظهرت نسخة من هذه المقالة لأول مرة في النشرة الإخبارية لـ CNBC Property Play مع ديانا أوليك. يغطي برنامج Property Play الفرص الجديدة والمتطورة للمستثمر العقاري، بدءًا من الأفراد وحتى أصحاب رؤوس الأموال الاستثمارية وصناديق الأسهم الخاصة والمكاتب العائلية والمستثمرين المؤسسيين والشركات العامة الكبيرة. اشتراك لتلقي الإصدارات المستقبلية، مباشرة إلى صندوق الوارد الخاص بك.

هناك نوع محدد من القروض يساعد أصحاب المباني التجارية على دفع تكاليف التحسينات الكبيرة لتوفير الطاقة أو المياه، أو إضافة طاقة متجددة، أو تحسين المرونة، يشهد نموًا هائلاً في بيئة الإقراض التي يمكن القول إنها صعبة.

في هذا الشهر، أبرمت شركة Nuveen صفقة C-PACE بقيمة 465 مليون دولار أمريكي لصالح فندق جنيف، وهو تحويل تاريخي من مكتب إلى سكني في واشنطن العاصمة. وتمثل الصفقة أكبر تمويل لـ C-PACE في التاريخ.

C-PACE، الذي يرمز إلى العقارات التجارية التي تم تقييمها بالطاقة النظيفة، هو نوع من التمويل يختلف عن القرض البنكي التقليدي. وهي تعمل على مستوى الولاية، وتتطلب من القادة المحليين تمرير التشريعات التمكينية. تتم إضافة مبلغ القرض إلى فاتورة ضريبة العقار ويتم سداده على مدى فترة طويلة (غالبًا ما تصل إلى 20 أو 30 عامًا). وهذا يمكن أن يجعل مشاريع توفير الطاقة ميسورة التكلفة، لأن المدفوعات موزعة، بمعدلات ثابتة عادة، ويمكن للترقيات أن تقلل تكاليف التشغيل وتزيد من قيمة العقارات.

بين عامي 2009 ونهاية 2024، بلغ الاستثمار التراكمي لـ C-PACE ما يقرب من 10 مليارات دولار، وفقًا لمنظمة PACENation، وهي منظمة غير ربحية تقول إنها تدعو إلى تمويل C-PACE.

ومع ذلك، فقد تسارع النمو بالفعل على مدى السنوات الخمس الماضية – حيث حقق إقراض برنامج C-PACE مكاسب مكونة من رقمين – مع قيام المزيد من الولايات بتمرير سياسات تسن البرنامج، ويتبنى المزيد من المالكين والمقرضين أداة تمويل المشاريع. حاليًا، هناك 40 دولة لديها سياسات C-PACE مع 32 برنامجًا نشطًا، مقارنة بستة برامج نشطة في عام 2015.

أغلقت Nuveen قروض C-PACE بقيمة 2.1 مليار دولار أمريكي عبر 53 صفقة في عام 2025 وحده، وحققت أكثر من 5 مليارات دولار أمريكي إجمالاً. في شهر سبتمبر، أبرمت Nuveen ثاني أكبر صفقة C-PACE حتى الآن بقيمة 290 مليون دولار أمريكي لفندق Pendry Hotel & Residences في تامبا، فلوريدا. كما يمثل هذا الإغلاق أول صفقة ممولة من C-PACE في مدينة تامبا.

وقال نوفين إن الترقيات الممولة من خلال قروض C-PACE قد أنقذت أكثر من 300 ألف طن متري من ثاني أكسيد الكربون.

لكن الأمر لا يتعلق بالبيئة فحسب، ويسارع المقرضون إلى الاعتراف بذلك، خاصة مع تحول الرياح السياسية بعيدا عن إزالة الكربون.

وقالت ألكسندرا كولي، الرئيس التنفيذي ورئيس قسم تكنولوجيا المعلومات في Nuveen Green Capital، إحدى الشركات التابعة لشركة Nuveen: “إن الحاجة الأساسية لجعل العقارات أكثر مرونة وأكثر كفاءة في التشغيل، لا تختفي حقًا”. “في الواقع، الغالبية العظمى من المشاريع التي نراها – آخر ما تحققت منه كان 97٪ – هي عبارة عن مزيج من إما كفاءة استخدام الطاقة، وهو خفض تكاليف تشغيل العقار، أو المرونة المناخية. لذلك فإن نسبة صغيرة جدًا هي في الواقع طاقة متجددة.”

إنها الآلية، في الواقع، التي أصبحت جذابة بشكل متزايد للمقرضين في بيئة أسعار فائدة أعلى لفترة أطول، حيث أضرت حالة عدم اليقين في السياسة الاقتصادية بالإقراض المصرفي التقليدي للعقارات العقارية بشدة. بالنسبة للعملاء المؤسسيين الذين يرغبون في التعرض طويل الأجل وبسعر ثابت، فهو أمر جذاب لأن قروض C-PACE مضمونة بتقييم ضريبي رفيع المستوى على قطعة من العقارات.

وأوضح كولي: “المقترض لدينا هو في الواقع العقار نفسه، وليس بالضرورة مالك هذا العقار في أي لحظة. لذلك، فهو أكثر أمانًا، ويمكّن مستثمرينا، الذين هم مستثمرون على المدى الطويل، من الحصول على تلك المدة”.

أبرم لاعب رئيسي آخر في هذا المجال، Peachtree، أكبر صفقة C-PACE له، وهو قرض بقيمة 176.5 مليون دولار لفندق وكازينو Rio في لاس فيغاس، نيفادا، للتجديدات التي تم الانتهاء منها فعليًا في عام 2024. وقد تم تنظيم القرض لتمويل هذه التجديدات بأثر رجعي، حتى يتمكن المالكون من تقليل التزامات قروضهم العليا، وهي فائدة أخرى لمنتج C-PACE.

“يمكن استخدامها كآلية إنقاذ لرأس المال، حيث قمت مؤخرًا بافتتاح مشروع تطوير جديد، أو عقار فندقي جديد للتطوير، أو عقار متعدد الأسر، أو أي نوع من العقارات التجارية، ويمكنك من الناحية الفنية الحصول على قرض C-PACE بأثر رجعي للمساعدة في إعادة رسملة هذا المشروع والمساعدة في سداد البنك أو المقرض الذي قام بتمويل المشروع،” أوضح جريج فريدمان، الرئيس التنفيذي لمجموعة Peachtree Group.

وقال فريدمان إنه يرى أن C-PACE أداة للتنمية الاقتصادية في وقت “تعرضت فيه أسواق رأس المال للعقارات التجارية للكسر”.

وقال: “تشكل البنوك 50% من سوق الإقراض العقاري التجاري. وتميل البنوك إلى أن تكون المقرض المفضل للبناء الجديد ومشاريع التطوير الجديدة، وهي لا تقدم الإقراض بنفس المستوى”.

قال فريدمان إن C-PACE مربحة جدًا لشركة Peachtree كعمل تجاري، لأن الشركة يمكنها تجميع القروض وتوريقها.

وأضاف: “لدينا الكثير من شركات التأمين التي ستستثمر في هذه التوريقات”.

في حين أن مقرضي C-PACE أقل تركيزًا على الجوانب “الخضراء” للقرض، إلا أنهم ما زالوا منجذبين إلى “المرونة”.

يمكن تقديم قروض C-PACE من أجل تمويل ترقيات كفاءة استخدام الطاقة، مما يوفر المال بشكل عام ويجعل المبنى أكثر قيمة، ولكن يمكن أيضًا تقديمها لتحسين مرونة المبنى. ويشمل ذلك ضد الفيضانات والحرائق وحتى الزلازل. وهذا أمر جذاب أيضًا للمستثمرين حيث أصبحت الكوارث المناخية أكثر خطورة من أي وقت مضى.

وقالت كولي إنها ترى ثلاثة أشياء تدفع التوسع في هذا المجال: المزيد من الدول التي تتبنى برامج C-PACE، والتعليم والتوعية بالسوق، واهتمام المستثمرين.

وقالت: “مع قدوم المستثمرين المؤسسيين، أصبحت تكلفة رأس المال وهيكل C-PACE أكثر إلحاحًا بالنسبة لصناعة العقارات التجارية”.