ظهرت نسخة من هذه المقالة لأول مرة في النشرة الإخبارية لـ CNBC Property Play مع ديانا أوليك. يغطي برنامج Property Play الفرص الجديدة والمتطورة للمستثمر العقاري، بدءًا من الأفراد وحتى أصحاب رؤوس الأموال الاستثمارية وصناديق الأسهم ال ة والمكاتب العائلية والمستثمرين المؤسسيين والشركات العامة الكبيرة.اشتراكلتلقي الإصدارات المستقبلية، مباشرة إلى صندوق الوارد ال بك.

بدأ فرناندو دي ليون، مؤسس مجموعة ليون كابيتال، شركة تطوير صغيرة في عام 2004 بمبلغ 100 ألف دولار وحولها إلى شركة بقيمة 10 مليارات دولار، تركز بشكل أساسي على العقارات التجارية. ويقول إنه فعل ذلك من خلال التنبؤ بالمحنة، ومراقبة مصدر رأس المال، والاعتماد على شهادته في جامعة هارفارد في علم الأحياء التطوري.

وبينما فقد آخرون قمصانهم في الأزمة المالية الكبرى، بدأ دي ليون في جمع ثروته. لقد ترك وظيفة في Goldman Sachs ليبدأ مشروعه ال وكان يقوم ببعض الصفقات في تطوير الأراضي السكنية. وقال إنه رأى بعد مرور عام بعض المؤشرات المبكرة من القروض العقارية لضعاف الملاءة والإفراط في البناء بأن هذه ستكون “دورة تغيير صعبة”.

“لقد قلنا في الأساس، انظر، إننا نرى أشياء غير سليمة بالأساس. سنستحوذ على هذه المراكز العقارية ونبيعها، ثم ننتظر ونرى ما سيحدث”. قال دي ليون لـ Property Play.

وقال: “لقد قمنا بسحب الاستثمارات، وأعدنا بعض السيولة، ثم انتظرنا نوعًا ما، ثم في الفترة من 2008 إلى 2012 أصبحنا وسطاء. أصبحنا أش ًا قادرين على التحدث إلى البنوك، وشركات التأمين على الحياة، والشركات التي لديها تعرض للقروض، وتمكنا من حل المشكلات لهم”.

قال دي ليون إنه نجح في إعادة المشاريع التي تعثرت وأصبحت تمثل مشكلة بالنسبة للمقرضين، وهي خبرة يقول الآن إنها أثرت في تفكيره في السنوات الأولى للوباء.

وقال: “في عام 2021، قمنا ببيع قدر كبير من العقارات بعدة مليارات الدولارات لأن الأسعار كانت مرتفعة، وكان ذلك بسبب انخفاض أسعار الفائدة والنشوة والحوافز السيئة في السوق”. “جزء من ذلك هو فهم من أين يأتي رأس المال. تبدأ في رؤية المشاركين في السوق الذين لا ينبغي أن يكونوا … وعندما يتطابقون ويمر ذلك عبر سلسلة التوريد، تبدأ في رؤية التشوه والتسعير”.

وقال دي ليون إنه يرى الآن نفس الأعلام الحمراء ترفرف فوق مراكز البيانات.

“الشيء الذي لا أستطيع تسويته تمامًا هو اللعب في مركز البيانات. إنني أنظر إلى مركز بيانات تبلغ قيمته 10 مليارات دولار، أليس كذلك؟ أولاً وقبل كل شيء، لم يكن أي مخارج أعلى من 4 مليارات دولار أو 5 مليارات دولار، كما تعلمون، ولم تر شركات، لذلك هذا يقلقني قليلاً”.

“ثم أرى شركات التكنولوجيا الكبرى، أكبر الشركات على هذا الكوكب، بقيمة سوقية تبلغ 4 تريليون دولار، تقول: “لا أريد امتلاك هذا الأصل. لا أريد أن يكون هذا في ميزانيتي العمومية”.

لذلك أنا أسأل، لماذا؟ لماذا لا ترغب أكبر شركة في العالم في امتلاك أصولها ال ة؟” قال دي ليون. “إن أعمال الذكاء الاصطناعي هي كل شيء بالنسبة لهم اليوم، بالنسبة للشركات الكبيرة ذات النطاق الفائق، ولذلك يقولون: لا، أنت تبنيها، أنت تمولها.”

ويتوقع دي ليون أن ما يوجد داخل مراكز البيانات هذه، أي تكنولوجيا الذكاء الاصطناعي، سوف يصبح قديمًا بسرعة. ففي نهاية المطاف، تم تصميم الذكاء الاصطناعي لجعل كل شيء أكثر كفاءة، بما في ذلك نفسه. وقيمة المراكز ليست الجدران الأربعة، بل ما بداخلها.

ويعتقد أن عقود الإيجار هذه التي تتراوح مدتها بين 15 و 20 عاما والتي يعتمد عليها المطورون هي عقود إيجار “الجبن السويسري” – كما هو الحال في مليئة بالثغرات في الاتفاقية مع مرور الوقت.

وقال دي ليون إن مصدر قلقه الأكبر هو أن كبار مستثمري رأس المال ال يحصلون على الأموال التي يديرونها من أشياء مثل صناديق التقاعد للمعلمين والشرطة ورجال الإطفاء.

وقال: “عندما يقولون: سأمتلك هذا الأصل وأقوم بتأجيره مرة أخرى إلى أحد شركات التوسع الكبير، فإنهم يعرضون أموال الآخرين للخطر”.

بدأ دي ليون العمل في مجال العقارات عندما كان مراهقًا، حيث عمل مترجمًا لدى أحد المطورين المحليين في تكساس. وبدلاً من الحصول على راتب، طلب الحصول على أسهم في مشروع ما. وبدلاً من الحصول على شهادة في إدارة الأعمال، اختار علم الأحياء التطوري، لأن فهم الناس هو عمل جيد، كما يقول.

وقال دي ليون: “لقد كان ذلك بمثابة رؤية واضحة. أعني أنه ساعدني في اتخاذ القرارات بشأن تنظيم الشركات والقيادة، وبناء الأعمال التجارية”. “أعتقد أن بعض هذه الأشياء تتعلق بالحوافز، أليس كذلك؟ التفاعل التجاري الأساسي بين البشر يتعلق بالحوافز.”

وقال إن هذا صحيح بشكل في الصناعات التي يوجد فيها لاعبون راسخون.

وقال: “تجد دائمًا مجموعة من المسؤولين الحاليين الذين تم تعيينهم، ولديهم مزايا معينة”. “إن فهمها من وجهة نظر اجتماعية، أعطانا بعض التبصر في القول: “حسنًا، يجب أن تتنافس هذه الأعمال على هذا الأساس. هذا هو المكان الذي يمكننا الفوز فيه”، وهو نوع من الرؤية حول الزوايا.”

وقال دي ليون إنه متحمس بشأن مقدار رأس المال الذي يأتي إلى العقارات التجارية – من شركات الثروة والمكاتب العائلية وصناديق الثروة السيادية ومعاشات التقاعد.

وقال: “عندما ترتفع المخصصات للعقارات من 3% إلى 6%، فإن هذا الرقم يعني أن ما يقرب من 4 تريليون دولار إضافية من رأس المال الذي يطارد عددًا محدودًا من الأصول العقارية”. “عندما يحدث ذلك، ترى فائضًا في المعروض من رأس المال، وسترى ارتفاعًا في أسعار الأصول العقارية السليمة بشكل أساسي. ولذا أعتقد أن قصة السنوات العشر المقبلة ستكون أن أسواق رأس المال العقاري ستنمو بمقدار عشرة أضعاف.”